Usucapião
Vamos tratar aqui a respeito da usucapião – uma ação já bem conhecida do brasileiro, especialmente no meio rural.
A usucapião é uma ação judicial relacionada ao contencioso imobiliário.
Nela, o possuidor de um imóvel poderá, observados certos requisitos, receber a sua propriedade, tornando-se dono do imóvel.
Poderá, inclusive, deixar esse imóvel para os seus herdeiros.
Existem diversas modalidades de usucapião, tendo variantes como local do imóvel, tempo de posse, tipo de posse, natureza do posseiro, dentre outros.
Por isso, nestes casos, compete ao advogado compreender e orientar qual é a melhor opção ao cliente.
Além disso, a aquisição da propriedade já pode ocorrer da forma extrajudicial, nos termos da Lei 13.465/2017.
Após todos os trâmites da ação, o possuidor receberá a matrícula do imóvel em seu nome, lhe trazendo a tão sonhada paz e segurança em sua propriedade, não podendo nela adentrar ninguém seu seu consentimento, além de automaticamente o imóvel passar a fazer parte da herança do proprietário.
Quais são as modalidades desta ação?
Como dissemos, existem diversas modalidades na ação de usucapião, que poderão varias de caso a caso:
- Extraordinária;
- Ordinária;
- Especial Urbana;
- Especial Rural;
- Familiar;
- Coletiva;
- Indígena.
Por isso, é essencial o acompanhamento de um advogado especializado, que terá competência jurídica em analisar a questão.
Quais são as diferenças?
Vamos apresentar, aqui, as principais diferenças a respeito das diferentes modalidades de usucapião:
- Ordinária e Extraordinária
A principal diferença entre a usucapião ordinária e a extraordinária está nos requisitos. Via de regra, a usucapião ordinária tem por requisitos a posse mansa e pacífica, de boa-fé, com justo título, durante o período entre 5 e 10 anos, dependendo de algumas condições. Já a usucapião extraordinária ocorre após 10 ou 15 anos de posse, dentro de determinadas condições, só que, nestes casos, independentemente de haver justo título ou boa-fé de quem tem a posse.
- Especial Urbana e Rural
Na usucapião especial, é necessário que o possuidor não seja dono de outros imóveis urbanos ou rurais. Obedecido esse pré-requisito, o prazo poderá ser de 5 anos de posse, contanto que o possuidor utilize o imóvel como moradia, ou, na hipótese de imóvel rural, torne essa terra produtiva e com impactos na sua renda. Outro requisito está no tamanho do imóvel: máximo de 250m2 para o imóvel urbano e 50 hectares para o imóvel rural.
- Especial Coletiva
A usucapião especial coletiva segue os mesmos parâmetros da Usucapião Especial Urbana, mas ocorre nos casos de ocupações de famílias de baixa renda, onde há compartilhamento do imóvel e não é possível se determinar qual é a porção do imóvel que está sendo ocupada por cada família. Essa modalidade de usucapião foi introduzida pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01).
- Indígena
A usucapião indígena foi trazida pelo Estatuto do Índio (Lei 6.001/73) e confere ao índio (integrado ou não à sociedade) a propriedade de trechos que terra inferiores a 50 hectares, que sejam ocupados, como próprio, pelo prazo mínimo de 10 anos.
A usucapião abreviada
O Código Civil de 2002 trouxe, como inovação, a figura da usucapião abreviada.
Nela, obedecidas algumas condições, o requisito de prazo de ocupação do imóvel pode ser reduzido.
A primeira condição, aplicável tanto na usucapião ordinária como na extraordinária, é a comprovação de que o imóvel é usado de moradia e que o possuidor efetuou benfeitorias ao imóvel.
A segunda condição se aplica somente na usucapião ordinária.
Trata-se da aquisição onerosa do bem, ainda que parcial, ou seja: o possuidor deve comprovar ter pago algo ao antigo proprietário, para ficar no imóvel.
É evidente que esse pagamento não se aplica aos contratos de locação, mas, digamos, de um acerto entre as partes de pagamento a prazo para aquisição do bem.
Qual o trabalho do advogado?
O advogado é o único profissional capacitado juridicamente para atuar na ação de usucapião.
Mesmo porque, trata-se de uma ação que necessita prova pericial específica.
Entretanto, pelas razões apresentadas, é importante que ele seja especializado nesta área, tendo facilidade em lidar com todas as suas particularidades:
- Análise de documentos e contratos;
- Produção de provas documentais;
- Elaboração de quesitos e acompanhamento de prova pericial;
- Atuação em processos judiciais específicos;
- Diligências e apresentação de documentos nos órgãos notariais.
A principal função do advogado, entretanto, é, no longo prazo, gerar harmonia e paz às relações humanas, aplicando o Direito de uma forma a restituir as relações de amizade entre as pessoas.
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